Richard Lagerling ger sin analys av den rådande bostadsmarknaden som nu visar tecken på en viss stabilisering.
Bostadsmarknaden här på Östermalm brukar vara snabb att reagera på förändringar. Både när det gäller dåliga och goda nyheter. Så var det under fastighetskrisen i början av 90-talet, under IT-kraschen 2001 och under finanskrisen 2008. Även denna gång började priserna bromsa in tidigt redan under mars 2022 när inflationen började ta fart och räntorna dra i väg uppåt. Samma sak gäller även åt andra hållet. När marknaden börjar stabiliseras ser vi oftast tendensen först av alla här på Östermalm.
Redan under december började vi kunna se en viss stabilisering. Skillnaden jämfört med den bredare bostadsmarknaden i Sverige är att Östermalmsmarknaden är mer tydligt indelad i segment. I huvudsak tre segment som alla påverkas av olika faktorer. Det första är mindre lägenheter om 1-2 rum som oftare köps av yngre människor som av naturliga skäl inte hunnit göra bostadskarriär och därmed har en större andel lån. Eftersom en lägenhet på Östermalm kostar mer än i övriga områden blir också räntepåverkan större här. Det är också här vi har sett den största prisnedgången. Omkring 20% från toppen i februari 2022. Mellansegmentet består av lägenheter om 3-4 rum där målgruppen som köper har varit med lite längre i marknaden. En del av dem som köper i denna storlek säljer var sin mindre lägenhet och flyttar ihop. En annan stor målgrupp här är de som flyttar till mindre från en villa eller en större våning. Andelen lån är lägre och denna typ av lägenheter har därför inte påverkats riktigt lika mycket. Vi kan konstatera att nedgången har varit omkring 15%. Här har vi redan nu börjat kunna skönja en botten. Köparna påverkas mer av marknadspsykologin än faktiska räntekostnader. Sedan har vi det tredje segmentet vilket är ganska unikt just för Östermalm. Större våningar. Det intressanta här är att dessa påverkas i mindre grad av räntor och i högre grad av utbud och efterfrågan. Det finns fortfarande gott om kapitalstarka köpare medan säljarna, som oftast är lågt belånade, har is i magen och hellre vill invänta bättre tider. Det historiskt låga utbudet har bidragit till att de större våningarna inte har gått ner lika mycket eller för de allra bästa lägena ingenting alls.
Man får komma ihåg att marknaden alltid anpassar sig efter förväntningar även om det förväntade inte redan har hunnit inträffa. Vår prognos är därför att vi kommer att se en statistisk botten redan efter Riksbankens aviserade räntehöjning i februari. Därefter lär priserna stå still fram till dess att det är dags att börja sänka räntorna igen under slutet av året eller början av 2024. Tidiga tecken på avtagande inflation och en viss återhämtning på börsen kan även ge en viss återhämtning även på bostadsmarknaden. Det är oftast här på Östermalm som förändringar ger avtryck i marknaden allra först. Bra lägen klarar sig bättre i sämre tider och vänder upp först när tiderna förbättras. Så har det alltid varit.
Av Richard Lagerling