Och vad är det för skillnad mellan en äkta och oäkta förening.
Som mäklare får jag ofta frågor om vad som skiljer en oäkta bostadsrättsförening från en äkta och vad skillnaderna innebär i praktiken.
Skatteverkets bedömningsregler är något komplicerade men om man skall förenkla grovt kan man säga att en äkta bostadsrättsförening till minst 60% skall bestå av privatägda bostadsrättslägenheter. En bostadsrättsförening som inte uppnår 60% kvalificerat underlag skall beskattas som en oäkta bostadsrättförening.
Hur räknar man då ut underlaget?
En vanlig missuppfattning är att det är föreningens månadsavgiftsintäkter som ställs mot lokalhyresintäkter när man skall räkna ut om föreningen är äkta eller ej. Så är det inte. Vad man istället skall räkna ut är vad bruksvärdeshyran hade varit för alla privatägda bostadslägenheter i föreningen om de hade varit hyresrätter. Denna fiktiva intäkt jämförs sedan med föreningens intäkter från hyresrättslägenheter och lokaler.
En erfaren mäklare kontrollerar alltid detta inför en försäljning och om föreningen klassas som oäkta måste det finnas med i mäklarens objektsbeskrivning.
En annan skillnad är att du inte kan få uppskov med
din gamla reavinst när du köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening.
Vad innebär det då om min förening klassas som oäkta?
Alla medlemmar i en oäkta bostadsrättsförening måste ta upp ett förmånsvärde som förenklat utgör skillnaden mellan din månadsavgift och vad bruksvärdeshyran hade varit om din bostadsrätt hade varit en hyresrätt. Till exempel om du har 100 m2 med en månadsavgift på 4 000 kr jämfört med en normal bruksvärdeshyra för motsvarande lägenhet som hade legat på 10 000 kr. Förmånen anses då vara 6 000 kr i månaden x 12 månader vilket ger ett förmånsvärde på 72 000 kr per år som skall tas upp och skattas som kapitalinkomst till normalt 30% i skatt. Det ger dig en extra utgift på 1 800 kr/mån.
Du kan inte få uppskov med din gamla reavinst när du köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening. Du får inte heller skjuta upp din vinst när du säljer en bostadsrätt i en oäkta förening.
Hur skiljer marknadsvärdet mellan oäkta och äkta bostadsrätter?
Skälet till att en förening klassas som oäkta är ju som vi sett att föreningen har stora tillgångar i form av lokaler och hyresrätter. Därför måste man sätta sig in väldigt noga i varje oäkta förening. Att köpa en bostadsrätt i en oäkta förening kan vara en lysande investering eller innebära en viss risk. Om en förening till exempel äger 10 hyresrättslägenheter och lika många lokaler kan det motsvara hundratals miljoner i tillgångar som på lång sikt kan realiseras.
Allt fler oäkta föreningar arbetar för att konvertera sina kontorslokaler till bostäder som kan säljas på öppna marknaden. På så sätt kan en oäkta förening bli både skuldfri, förmögen och äkta i framtiden. En oäkta förening kan även begära att hyresvärdet av befintliga bostadsrätter räknas upp om t.ex. alla lägenheter har renoverats till en mycket hög standard. På så sätt kan föreningen omklassas till äkta. Man kan även sälja eventuella garageplatser till medlemmarna och därmed öka det kvalificerade underlaget. Har föreningen däremot stora lån som överstiger avkastningsvärdet av hyresrätter och lokaler bör man se upp. Din mäklare kan hjälpa dig att räkna ut värdet.
Sammanfattningsvis behöver det alltså inte vara fel att köpa en oäkta bostadsrätt men du bör kräva att mäklaren kan redogöra i detalj för risker och fördelar. För den som sätter sig ordentligt in i föreningens ekonomi kanske du även kommer att finna att du köper in dig med en andel i stora tillgångar som kan ge utdelning i framtiden.
ATT TÄNKA PÅ
Hur fördelar sig taxeringsvärdet?
Består minst 60% av taxeringsvärdet av bostäder.
Har styrelsen någon plan för att bli äkta i framtiden?
Tala alltid med ordföranden innan du köper.
Hur stora lån har föreningen?
Ställ dessa emot marknadsvärdet av lokaler och hyresrätter.
Fråga mäklaren!
En kunnig och erfaren m.klare skall kunna svara på alla dina frågor om såväl en äkta som oäkta bostadsrättsförening.